日常工作中，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)、這2種類(lèi)型，它們的增值稅的計(jì)稅方法，很容易搞亂，現(xiàn)在匯總?cè)缦拢?/p>

一、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅方法總結(jié)如下：

計(jì)稅方法類(lèi)別銷(xiāo)售額計(jì)稅公式

1.一般計(jì)稅非自建/自建全額銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售額÷(1+9%)×9%

2.簡(jiǎn)易計(jì)稅(1)自建全額應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額÷(1+5%)×5%

(2)非自建差額應(yīng)納稅額=(銷(xiāo)售額-購(gòu)置原價(jià)或作價(jià))÷(1+5%)×5%

3.預(yù)繳稅款(1)自建全額預(yù)繳稅款=銷(xiāo)售額÷(1+5%)×5%

(2)非自建差額預(yù)繳稅款=(銷(xiāo)售額-購(gòu)置原價(jià)或作價(jià))÷(1+5%)×5%

但是要注意：

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

1.在北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

2.在北京市、上海市、廣州市和深圳市的地區(qū)

(1)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;

(2)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

【簡(jiǎn)易記憶】

全額計(jì)稅=收入÷(1+5%)×5%

差額計(jì)稅=(收入-購(gòu)置原價(jià)或作價(jià))÷(1+5%)×5%

區(qū)域不滿2年滿2年

北上廣深全額5%普通免稅

非普通差額5%

其他地區(qū)全額5%免稅

二、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃計(jì)稅方法的總結(jié)：

類(lèi)別計(jì)稅方法計(jì)稅公式

申報(bào)納稅一般計(jì)稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=租金收入/(1+9%)×9%

簡(jiǎn)易計(jì)稅應(yīng)納稅額=租金收入/(1+5%)×5%

個(gè)人出租住房：應(yīng)納稅額=租金收入/(1+5%)×1.5%

預(yù)繳稅款一般計(jì)稅預(yù)繳稅款=租金收入/(1+9%)×3%

簡(jiǎn)易計(jì)稅預(yù)繳稅款=租金收入/(1+5%)×5%

個(gè)人出租住房：預(yù)繳稅款=租金收入/(1+5%)×1.5%

注意：

1.其他個(gè)人出租住房無(wú)需預(yù)繳稅款。

2.2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房，適用以下政策：

(1)住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。

(2)住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。

(3)住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用上述簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)進(jìn)行開(kāi)業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

3.自2021年4月1日至2022年12月31日，小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷(xiāo)售行為，合計(jì)月銷(xiāo)售額未超過(guò)15萬(wàn)元(季度銷(xiāo)售額未超過(guò)45萬(wàn)元)的，免征增值稅。

4.租賃服務(wù)，收到預(yù)收款產(chǎn)生納稅義務(wù)。

5.其他個(gè)人采用預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的預(yù)收租金，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤笤伦饨鸩怀?5萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免稅優(yōu)惠。